Três documentos, três funções diferentes, e uma frase que resume o assunto: no Brasil, a propriedade de imóvel se transfere pelo registro.

Quem tem contrato tem direito. Quem tem escritura tem um ato formalizado. Só quem tem registro é proprietário.

O contrato

É o acordo entre as partes — compra e venda, promessa de compra e venda, cessão de direitos. Pode ser feito por instrumento particular, com ou sem testemunhas.

O que ele garante: direitos pessoais entre quem assinou. Se a outra parte não cumpre, você pode exigir o cumprimento ou a devolução do que pagou.

O que ele não garante: que você é o proprietário perante terceiros. Se o vendedor vender o mesmo imóvel a outra pessoa que registre primeiro, quem registrou leva o imóvel — e a você resta cobrar prejuízo de alguém que já vendeu duas vezes.

A escritura pública

É o ato lavrado no tabelionato de notas, com fé pública, em que as partes declaram a transmissão perante o tabelião.

O que ela garante: forma solene, verificação de documentos e identidade, e a base para o registro. Para imóvel acima de determinado valor, a escritura pública é exigida por lei.

O que ela não garante: propriedade. Escritura na gaveta e não levada a registro deixa o imóvel, juridicamente, no nome do vendedor.

O registro na matrícula

É o ato praticado no Registro de Imóveis competente, que averba a transmissão na matrícula do imóvel.

O que ele garante: a propriedade, com efeito perante todos. É a partir dele que o imóvel é seu para o mundo, e não apenas para quem assinou o contrato.

A matrícula, o documento que ninguém pede

A matrícula é a certidão de vida do imóvel. Nela consta, em ordem cronológica, tudo o que aconteceu com ele: cada proprietário, cada venda, cada hipoteca, cada penhora, cada alienação fiduciária, cada usufruto, cada ação judicial averbada.

Pedir a certidão de matrícula atualizada antes de comprar é a providência mais simples e a mais eficaz do mercado imobiliário. Ela responde de uma vez:

  • Quem é o proprietário atual, de verdade

  • Se há dívida com garantia sobre o imóvel

  • Se há penhora, bloqueio ou indisponibilidade

  • Se há ação judicial averbada

  • Se a descrição do imóvel corresponde ao que está sendo vendido

  • Se houve construção não averbada

Comprar sem ler a matrícula é aceitar tudo o que estiver nela sem saber.

Os cenários que dão problema

"Comprei há anos e nunca registrei." O contrato continua válido entre as partes, mas o imóvel não é seu no registro. Não pode ser dado em garantia, não entra em inventário como seu, e a venda depende de regularizar antes.

"O vendedor morreu antes de eu registrar." Agora a transmissão depende do inventário dele, com os herdeiros. Resolve-se, mas é mais longo e mais caro — e há um instrumento próprio, a adjudicação compulsória, inclusive na via extrajudicial em determinadas situações.

"Comprei de quem também não tinha registro." Cadeia de contratos sem registro, situação comum em loteamento e em imóvel de família. Cada elo precisa ser reconstituído, ou parte-se para usucapião.

"O imóvel tem construção que não está na matrícula." A área construída não averbada não integra formalmente o imóvel. Trava financiamento e reduz o valor na venda.

"A matrícula descreve outro imóvel." Divergência de metragem, confrontantes e descrição exige retificação — procedimento próprio, hoje em grande parte extrajudicial.

Quanto custa não registrar

Impossibilidade de financiar e de dar em garantia. Risco de perder o imóvel para quem registre antes. Dificuldade de vender. Inclusão do bem no patrimônio de quem consta como proprietário — com exposição às dívidas dessa pessoa. E, no falecimento, um inventário que discute um imóvel que não está no nome de quem o pagou.

O custo do registro é conhecido e previsível: emolumentos do registro, ITBI ao município e as despesas de escritura. Alto num primeiro momento, é sempre menor que o custo de regularizar depois.

O caminho quando já está irregular

  1. Peça a matrícula atualizada e descubra em nome de quem está o imóvel hoje

  2. Reúna a cadeia de documentos — todos os contratos, recibos e comprovantes de pagamento

  3. Verifique a situação do proprietário registral — vivo, falecido, empresa ativa ou baixada

  4. Levante as pendências — ITBI, IPTU, ônus averbados

  5. Escolha o caminho: escritura e registro direto, adjudicação compulsória, inventário do vendedor falecido, ou usucapião

Nos últimos anos, boa parte dessas soluções migrou para a via extrajudicial, feita em cartório, com prazo bem menor que o judicial. Vale sempre verificar essa possibilidade antes de ajuizar ação.

O imóvel só é seu quando está escrito na matrícula. Todo o resto é caminho para chegar lá.

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