Comprar imóvel na planta é, quase sempre, comprar uma promessa com data marcada. Quando a data passa, o comprador segue pagando prestação e aluguel ao mesmo tempo — e é aí que a maioria descobre que não sabe o que pode exigir.

Os 180 dias de tolerância

A Lei 13.786/2018 permite que o contrato preveja um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data de entrega prevista. É legal, e a maior parte dos contratos usa esse prazo integralmente.

Dentro dessa janela, o atraso não gera, em regra, direito a indenização. A contagem que interessa começa depois dela.

Vale conferir no seu contrato: o prazo de tolerância precisa estar expresso. Não está escrito, não se presume.

Passados os 180 dias, o que você pode escolher

Esgotada a tolerância, abrem-se dois caminhos, e a escolha é do comprador:

Manter o contrato e cobrar pelo atraso. Você continua com o imóvel e pede a reparação pelo período de mora. Em geral se discute:

  • Lucros cessantes, correspondentes ao valor de aluguel que o imóvel renderia no período — devidos mesmo que você não pretendesse alugar, conforme entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça

  • Multa contratual, quando prevista

  • Suspensão da correção do saldo devedor durante a mora da construtora

  • Danos morais, a depender das circunstâncias concretas, não de forma automática

Rescindir o contrato. Se o atraso inviabilizou o negócio, é possível pedir a resolução por culpa da construtora.

Essa segunda via tem uma consequência importante e frequentemente ignorada: quando a rescisão decorre de culpa da construtora, a restituição deve ser integral e imediata, sem a retenção aplicável aos casos de desistência do comprador. É o que orienta a Súmula 543 do STJ.

A diferença entre "eu desisti" e "eu rescindi porque eles atrasaram" é, portanto, financeira e grande. Vale não confundir os dois na hora de formalizar.

A multa que só existe de um lado

Abra seu contrato e procure duas cláusulas:

  1. A multa que você paga se atrasar uma parcela

  2. A multa que a construtora paga se atrasar a obra

Na maioria dos contratos, a primeira existe e a segunda não — ou existe em percentual muito menor. Esse desequilíbrio é discutível judicialmente, e os tribunais têm reconhecido a aplicação da mesma penalidade em favor do comprador em diversos casos, pela lógica da reciprocidade nas relações de consumo.

O "habite-se" não encerra a discussão

Construtora costuma tratar a expedição do habite-se como marco de cumprimento. Mas o que interessa ao comprador é a entrega das chaves com o imóvel em condições de uso.

Imóvel com habite-se expedido e área comum inacabada, elevador não instalado ou pendência que impede a mudança continua, na prática, não entregue. Esse ponto costuma ser decisivo na contagem do período indenizável.

Cuidado com o distrato oferecido no balcão

Quando o atraso se estende, é comum a construtora propor um acordo: devolução parcial, quitação geral, assinatura na hora.

Antes de assinar, três verificações:

  • Qual percentual está sendo devolvido e sob qual fundamento

  • Se o acordo dá quitação ampla, incluindo o direito de cobrar pelo atraso

  • Se a devolução é imediata ou parcelada — parcelamento longo de valor sem correção é perda disfarçada

Acordo pode ser um bom negócio. Só não deve ser assinado sem saber o que se está abrindo mão.

Se a construtora entrou em recuperação judicial

O setor imobiliário tem concentrado um número expressivo de recuperações judiciais nos últimos anos, e isso muda a estratégia por completo.

Nesse cenário, importa saber se o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação — regime que separa os bens daquela obra do restante do patrimônio da incorporadora, protegendo os compradores daquele empreendimento. Havendo afetação, a posição do comprador é bem mais favorável.

É informação que consta do registro de imóveis e vale consultar cedo, não depois.

O que separar antes de procurar orientação

  • Contrato e todos os aditivos

  • Comprovantes de pagamento

  • Toda a comunicação com a construtora, inclusive mensagens e e-mails

  • Comprovante do que você gasta com moradia enquanto espera

  • Matrícula atualizada do imóvel

Com esse material dá para dimensionar o que o caso comporta. E vale lembrar que pretensões dessa natureza têm prazo prescricional — atraso em procurar orientação também custa.

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