Mudou o emprego, subiu o juro, a parcela apertou. Desistir do imóvel na planta é uma decisão comum — e cara, se tomada sem informação.

O que diz a Lei do Distrato

A Lei 13.786/2018 organizou um tema que antes vivia só na jurisprudência. Ela permite que a construtora retenha, em caso de desistência do comprador:

  • Até 25% do valor pago, na regra geral

  • Até 50% do valor pago, quando o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação

Além disso, a lei autoriza descontar a comissão de corretagem e valores como IPTU, condomínio e fruição, caso o comprador já tenha usado o imóvel.

Lendo assim, parece que metade do dinheiro simplesmente evapora. Na prática, a conversa é mais aberta do que o contrato sugere.

A leitura que os tribunais vêm dando

Havendo relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor não deixa de existir porque veio uma lei posterior tratando do tema.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, presente a relação de consumo, o CDC prevalece, com fixação de um teto global de 25% sobre os valores pagos pelo comprador. "Global" é a palavra que importa: o percentual deve considerar o conjunto das deduções, e não abrir espaço para descontos sucessivos que, somados, esvaziem a restituição.

Isso não significa que todo distrato será revisto, nem que a retenção sempre cai para 25%. Significa que cláusula que impõe perda desproporcional é discutível, e que o contrato não é a última palavra.

Onde o dinheiro costuma sumir

Ao receber a planilha do distrato, confira item por item:

  • Comissão de corretagem. Cobrada do comprador em muitos contratos, e frequentemente questionada, principalmente quando não houve informação clara no momento da compra.

  • Taxa Sati ou assessoria técnico-imobiliária, cuja cobrança já foi amplamente rejeitada quando não há serviço efetivamente prestado e informado.

  • Taxa de fruição, que só faz sentido se você efetivamente usou o imóvel.

  • Retenções sucessivas que, somadas, superam o teto.

  • Devolução parcelada e sem correção, o que reduz o valor real recebido.

Quando a devolução tem que ser integral

Existe uma distinção decisiva:

Se a desistência é sua, aplica-se a retenção discutida acima.

Se a rescisão decorre de culpa da construtora — atraso além da tolerância, obra parada, alteração relevante do projeto —, a restituição deve ser integral e imediata, sem retenção, conforme a Súmula 543 do STJ.

Por isso importa como o rompimento é formalizado. Assinar um "distrato por desistência" quando o caso é de atraso da construtora é abrir mão de dinheiro no papel.

Antes de assinar qualquer coisa

Quatro perguntas:

  1. Por que estou saindo? Aperto financeiro ou descumprimento da construtora? A resposta define o regime aplicável.

  2. O empreendimento tem patrimônio de afetação? Consta do registro de imóveis e altera o limite legal de retenção.

  3. Quanto exatamente eu paguei? Somando entrada, parcelas, corretagem e taxas. É a base de todo o cálculo.

  4. O acordo dá quitação ampla? Se der, você não poderá discutir mais nada depois.

Existe alternativa à desistência

Nem sempre sair é a melhor saída. Dependendo do caso, vale avaliar:

  • Cessão de direitos a terceiro interessado, com anuência da construtora — em geral recupera mais valor que o distrato

  • Renegociação do fluxo de pagamento, alongando prazo

  • Suspensão temporária das parcelas, quando o contrato ou a negociação permitir

Distrato costuma ser a opção que a construtora oferece primeiro porque é a que lhe é mais conveniente. Não necessariamente é a mais vantajosa para quem está saindo.

O essencial

Contrato assinado não é sentença. Cláusula que impõe perda desproporcional em relação de consumo é passível de revisão, e a diferença entre aceitar a planilha do balcão e discutir os critérios costuma ser expressiva.

Vale conferir os números antes de assinar — depois da quitação ampla, a conversa acabou.

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