Quem aluga o apartamento por temporada num prédio residencial — ou convive com vizinho que faz isso — tem uma pergunta recorrente: a convenção do condomínio precisa proibir "Airbnb" por nome para poder barrar a prática? O Superior Tribunal de Justiça já respondeu que não, e agora vai fixar uma tese única para o país inteiro, com todos os processos parecidos suspensos até lá.

A Segunda Seção do STJ afetou dois recursos ao rito dos repetitivos (Tema 1.443), com a suspensão nacional de processos individuais e coletivos que discutem exatamente esse ponto: se a cláusula de "destinação exclusivamente residencial", presente na convenção da maioria dos condomínios, já é suficiente para impedir a locação por curta temporada via plataformas como Airbnb, ou se é preciso proibição expressa e nominal.

O relator, ministro Raul Araújo, apontou que o próprio STJ já identificou mais de 50 decisões sobre o tema — e que, num julgamento anterior (REsp 2.121.055), a Segunda Seção já tinha firmado entendimento: a convenção não precisa vedar expressamente a locação por curta temporada. Basta a cláusula de destinação exclusivamente residencial para tornar a modalidade incompatível com a finalidade do condomínio.

O mesmo julgamento anterior definiu outro ponto prático: se o condomínio quiser autorizar esse tipo de locação, isso depende de deliberação em assembleia, com quórum qualificado de dois terços dos condôminos — não basta maioria simples.

O que já vale, enquanto a tese definitiva não sai

  1. Se a convenção do seu condomínio diz "destinação exclusivamente residencial", isso já pode ser usado para coibir locação por temporada, mesmo sem citar Airbnb ou qualquer plataforma pelo nome.

  2. Para autorizar esse tipo de locação, é preciso assembleia com dois terços dos condôminos a favor — não é decisão do síndico, nem de maioria simples.

  3. Se você já tem processo em andamento sobre esse tema, ele pode estar entre os suspensos pela afetação do repetitivo — vale perguntar ao advogado sobre o andamento.

  4. Se está pensando em alugar por temporada no seu prédio, leia a convenção com atenção antes: o risco de ação do condomínio existe mesmo sem cláusula específica sobre plataformas digitais.

O que isso não significa

Não significa que toda locação por temporada em condomínio é proibida por lei. A restrição depende do que a convenção do prédio específico diz — condomínio sem cláusula de destinação residencial exclusiva pode não ter essa vedação.

Também não significa que a tese está fechada em definitivo. O julgamento sob repetitivo (Tema 1.443) ainda vai acontecer; o que existe hoje é a suspensão dos processos e o precedente já firmado anteriormente pela mesma Seção.