A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu critérios para definir a data de referência do valor dos imóveis em desapropriações, com limites distintos conforme a modalidade e previsão de ajuste quando o Poder Público provocar atraso na avaliação. O colegiado acompanhou as teses propostas pelo relator, ministro Afrânio Vilela. O julgamento foi suspenso para a análise do resultado nos casos concretos.

O que estava em discussão

A controvérsia envolve o conceito de contemporaneidade da avaliação: qual momento deve servir de referência para identificar o preço de mercado do imóvel e calcular a indenização do proprietário. A definição pesa sobretudo em processos que se arrastam por anos, nos quais a avaliação pode ocorrer em um cenário de preços muito diferente do existente no início da ação ou da ocupação do bem pelo poder público.

O debate abrange as desapropriações diretas, promovidas pelo ente público, e as indiretas, em que o particular busca indenização depois de o Estado ocupar o imóvel sem o procedimento regular.

O que defendeu o Poder Público

Em sustentação oral em nome de autarquias federais, como Incra, Dnit e Dnocs, o representante defendeu que a data de referência varie conforme a modalidade. Para as desapropriações ordinárias sem imissão na posse nem depósito prévio, admitiu a data da perícia judicial. Nas com depósito e posse antecipada, sustentou a data do depósito da oferta. Para a reforma agrária, a da avaliação administrativa, e para as indiretas, a da ocupação do imóvel.

O voto do relator

O ministro Afrânio Vilela destacou a dimensão do acervo e a demora das ações, e citou cenários de valorização imobiliária entre 10% e 20% ao ano. Para ele, valorização, demora e encargos da condenação podem estimular a litigiosidade. No voto, afirmou que a justiça do preço deve valer para o proprietário e para o ente público, buscando o valor que o dono obteria em uma venda comum e voluntária, na data de referência adequada.

O relator distinguiu a atualização monetária de uma nova avaliação. O tempo deve ser considerado pela correção monetária, sem que uma perícia posterior incorpore automaticamente os preços de um novo cenário. Avaliações feitas depois dos limites fixados deverão reconstituir o preço do imóvel na data de referência.

As teses

Entre os critérios acolhidos estão:

  • na desapropriação direta, o preço de mercado na data da perícia judicial, observados os limites específicos;

  • na indireta, o preço de mercado na data do apossamento administrativo, sem prejuízo da correção monetária e dos juros compensatórios na forma da lei;

  • os limites de um ano e de 90 dias só são ampliados pelo período de demora atribuível ao ente expropriante, com decisão fundamentada. Atrasos atribuíveis ao expropriado, ao Judiciário ou a terceiros não ampliam os limites;

  • variações de preço causadas pela própria atuação do Estado devem ser identificadas à parte pelo perito e descontadas da indenização;

  • os critérios valem para os casos em que a perícia for determinada, com nomeação do perito, a partir da publicação do acórdão.

O ministro Herman Benjamin, ao acompanhar o relator, defendeu teses claras e lembrou casos da Serra do Mar, em São Paulo, com indenizações que considerou exorbitantes, para evitar uma "fábrica de créditos".

Efeito para proprietários

Proprietários de imóveis desapropriados devem acompanhar a publicação do acórdão e o impacto nos processos em andamento, e conversar com um advogado para avaliar a data de referência do seu caso.