A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afastou, por unanimidade, a cobrança de taxas de manutenção feita por uma associação de moradores contra um proprietário que comprou o imóvel antes da lei de 2017 e nunca aderiu à entidade. O colegiado seguiu o relator, ministro Raul Araújo, e restabeleceu a sentença que havia julgado improcedente a ação de cobrança.

O que estava em discussão

O tribunal de origem havia condenado o proprietário a pagar as taxas a partir da vigência da Lei 13.465/2017, embora reconhecesse que a compra do imóvel foi anterior à norma e que não havia adesão expressa à associação.

Para o relator, essa conclusão contrariava precedentes vinculantes do Supremo Tribunal Federal (STF) e do próprio STJ. Ele citou o Tema 492 do Supremo e o Tema 882 do STJ, segundo os quais as taxas criadas por associações de moradores não obrigam quem não é associado ou não concordou expressamente com a cobrança.

Lei de 2017 não retroage

Segundo o voto, a lei de 2017 não tem eficácia retroativa para impor automaticamente a obrigação a antigos proprietários que não aderiram à entidade. A norma, conforme o relator, restringia o rateio das despesas aos membros da associação, sem criar obrigação para todos os proprietários indistintamente.

Usar os serviços não basta

Um ponto importante da decisão é que a utilização dos serviços prestados pela associação e a realização de pagamentos anteriores não substituem o ato formal de adesão. Assim, a cobrança não pode se sustentar apenas no benefício que o morador recebe, como segurança ou limpeza, nem no histórico de contribuições.

Com esses fundamentos, a Turma deu provimento ao recurso especial para restabelecer integralmente a sentença que rejeitou a cobrança.

Como isso afeta o morador

A decisão vale para o caso de quem adquiriu o imóvel antes da lei de 2017 e não aderiu à associação. Em outras situações o resultado pode ser diferente. Em outro julgamento recente, por exemplo, outro colegiado entendeu que proprietários que concordaram com a cobrança em instrumento particular de compromisso de compra e venda deveriam pagá-la. Isso mostra que o contrato e a adesão importam.

Quem recebe cobranças de associação de moradores deve conferir alguns pontos antes de pagar ou ignorar:

  • se assinou algum documento de adesão ou aceitou a cobrança no contrato de compra;

  • a data em que adquiriu o imóvel em relação à lei de 2017;

  • o que diz o estatuto da associação e como a cobrança foi aprovada.

Diante de uma cobrança que pareça indevida, convém guardar os documentos do imóvel e buscar orientação jurídica para avaliar o caso concreto.