Ela conviveu 22 anos com o companheiro. Nesse tempo, o casal formou patrimônio — o principal deles, um imóvel rural avaliado em milhões. Três meses depois do fim do relacionamento, ele vendeu o imóvel por escritura pública, declarando-se solteiro, sem a ciência dela.

Ela foi à Justiça pedir a anulação da venda. Perdeu.

O resultado parece injusto à primeira leitura, mas a razão dele é uma regra que todo casal em união estável precisa conhecer — porque a proteção que ela dá a quem compra é exatamente o risco de quem convive sem registrar.

Por que a venda valeu

A sentença, de primeira instância da Justiça do Paraná, aplicou o entendimento que o Superior Tribunal de Justiça firmou para esses casos: a venda feita por quem vive em união estável, sem a anuência do companheiro, só se anula em duas situações — quando a união estava averbada na matrícula do imóvel, ou quando se comprova a má-fé dos compradores.

Nenhuma das duas existia. A matrícula estava limpa, sem averbação da união nem restrição alguma. Os compradores obtiveram as certidões de praxe, todas negativas. E o processo de dissolução da união corria em segredo de justiça — o juiz registrou que exigir deles o conhecimento de uma informação sigilosa seria "impor ônus impossível".

Pesou também o princípio da concentração, da Lei 13.097/2015: tudo o que limita ou onera um imóvel deve constar da matrícula. O que não está lá não pode ser oposto a quem comprou confiando no registro.

A autora apontou indícios do outro lado — o imóvel teria sido vendido por fração da avaliação. O juízo não os considerou suficientes para caracterizar má-fé. Sendo sentença de primeira instância, cabe recurso, e a disputa pode não ter acabado.

A diferença entre casamento e união sem registro

No casamento, o cônjuge aparece na certidão e a venda de imóvel exige, em regra, a anuência do outro — o tabelião pede, o comprador confere, o sistema barra sozinho.

A união estável gera direitos patrimoniais parecidos entre os companheiros. A diferença está na visibilidade: se ela não está registrada em lugar nenhum, o mundo exterior não tem como saber que ela existe. E contra quem não tinha como saber, o direito protege a confiança no registro.

O resultado prático: entre o casal, o companheiro lesado ainda pode cobrar do outro a metade do valor. Mas o imóvel em si, vendido a comprador de boa-fé, não volta.

O que isso NÃO significa

Não significa que a companheira perdeu o direito à meação. A venda valeu perante os compradores — a conta entre ela e o ex-companheiro é outra discussão, e o valor da parte dela pode ser cobrado dele.

Também não significa que união estável "vale menos" que casamento nos direitos entre o casal. O que muda é a proteção contra terceiros, que depende de publicidade.

Como se proteger, enquanto a união existe

A prevenção custa pouco e resolve o problema na origem:

  1. Formalize a união — escritura pública de união estável em cartório de notas, com a definição do regime de bens. Sobre o que ela gera de direitos, o portal tem um guia próprio.

  2. Averbe a união na matrícula dos imóveis do casal, no cartório de registro de imóveis. É essa averbação que torna a união visível para qualquer comprador — e é ela que faltou no caso julgado.

  3. Ao fim do relacionamento, se houver risco de venda de bem comum, o caminho é pedir em juízo o bloqueio na matrícula antes que o negócio aconteça — depois dele, como se viu, pode ser tarde.